「西安房哥」是本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，要選房先問(wèn)房，要收房先驗(yàn)房！

　　問(wèn)答303期

　　

　　問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)房哥，航天城的核心位置在哪兒，攬?jiān)麻w？

　　答：不同于新區(qū)，航天的發(fā)展早，并沒(méi)有現(xiàn)在流行的軸線概念，以繁華程度看，那就是航天管委會(huì)周邊，最早的醫(yī)院，地鐵，公園，住宅小區(qū)，產(chǎn)業(yè)園都集中在周邊；

　　以管委會(huì)為圓心，周邊一公里內(nèi)就是最早航天城的范圍，但目前已經(jīng)沒(méi)有土地開(kāi)發(fā)，攬?jiān)赂浇呛教爝@兩年土拍集中的板塊，勝在低密度，周邊洋房居多，但其實(shí)這個(gè)位置已經(jīng)是航天邊界了，地勢(shì)最高；

　　對(duì)于航天買房，不用糾結(jié)核心，整個(gè)區(qū)域本來(lái)就很小，在售的新房也很少，綠城的高層，招商的疊拼，看自己的購(gòu)買能力，自住環(huán)境不錯(cuò)，長(zhǎng)遠(yuǎn)也保值！

　　

　　問(wèn)：去年上車融創(chuàng)，敢不敢提前還款？

　　答：這是兩件事沒(méi)有必然聯(lián)系，上車融創(chuàng)，目前最需要關(guān)心的就是小區(qū)施工進(jìn)度是否正常，能否按時(shí)交房，去年融創(chuàng)的諸多小區(qū)在市場(chǎng)上還是非常火的，多次搖號(hào)，資金緊張已經(jīng)是今年的事情了；

　　提前還款是和銀行的事兒，開(kāi)發(fā)商是聯(lián)系銀行，合同是和開(kāi)發(fā)商簽，但貸款和同事和銀行簽，首付利率，首付比例，還款年限等都是銀行確定；

　　如果手里有閑錢，同時(shí)不考慮再買房，可以提前還款，省不少利息，心里也舒服，兩種方式；

　　其一月供不變，減少貸款年限，其二月供減少，貸款年限不變，利息有不少差異，要不要提前還，看自己的長(zhǎng)遠(yuǎn)收入和資金需求。

　　

　　問(wèn)：綠城新興玉園和中鐵建花語(yǔ)城哪個(gè)性價(jià)比高？

　　答：都是不錯(cuò)的房子，但位置都很一般，花語(yǔ)城，當(dāng)年的網(wǎng)紅盤，萬(wàn)元出頭次次搖號(hào)，主打央企地鐵口，交房后確實(shí)蓋得不錯(cuò)；

　　小區(qū)公區(qū)，景觀還是挺有檔次的，但穆將王周邊環(huán)境需要大量改造，算是周邊產(chǎn)品遠(yuǎn)強(qiáng)于地段的小區(qū)；

　　新興玉園應(yīng)該是綠城代建在西安蓋得最好的小區(qū)，主打大戶型，大平層，帶泳池，景觀優(yōu)秀，外立面辨識(shí)度也極高，但位置也是一般，南側(cè)高速，東側(cè)灞河，周邊以剛需小區(qū)為主，看得上的買不起，買得起的又糾結(jié)位置；

　　地段和配套的缺失，導(dǎo)致兩個(gè)小區(qū)交房都很優(yōu)秀，但二手房?jī)r(jià)格漲幅有限，小戶型看花語(yǔ)城，大戶型選新興玉園。

　　

　　問(wèn)：雁翔路的金地翔悅天下，94平200萬(wàn)如何？

　　答：其實(shí)在曲江一個(gè)挺不錯(cuò)的地段，但二手房?jī)r(jià)格確實(shí)不高，門口八號(hào)線，南邊旺座曲江辦公，創(chuàng)意谷商業(yè)，背后網(wǎng)紅小區(qū)華潤(rùn)九里，附近還有萬(wàn)眾，融創(chuàng)的高端小區(qū)；

　　但小區(qū)非常一般，定位剛需，小區(qū)折舊挺快，外立面掉皮明顯，實(shí)際的小區(qū)熱度和品質(zhì)，和周邊的海德堡，萬(wàn)科翡翠國(guó)際，曲江龍邸比還有差距，一分錢一分貨，二手房?jī)r(jià)格也不高；

　　兩萬(wàn)出頭算得上曲江二手房里的最低門檻了，更遠(yuǎn)的曲江二期，二手房普遍成交已在23000+，所以性價(jià)比還可以，前提看完小區(qū)實(shí)景后再?zèng)Q定！

　　

　　問(wèn)：金地中央公園還有兩棟樓快開(kāi)，值不值得？

　　答：此前19000+的毛坯價(jià)格，賣的還挺好，勝在位置沾光，西灃路沿線，目前有的 新房就金地一個(gè)，周邊學(xué)校，商業(yè)，公園齊全，地鐵缺少，密度偏高，金地新房和周邊二手有稍微的倒掛，但并非網(wǎng)紅盤那種；

　　買在這里的多是高新工作，預(yù)算有限的剛需為主，距離高新近是最大的優(yōu)勢(shì)，雖然密度高，但價(jià)格適中，配套齊全，雖然是剛需社區(qū)，但施工進(jìn)度很快，基本現(xiàn)房；

　　投資，改善達(dá)不到要求，自住換房，高新工作還是要仔細(xì)看一下的，短期內(nèi)周邊也沒(méi)有更好的新房備選。

　　

　　問(wèn)：城北學(xué)府名邸如何，70年產(chǎn)權(quán)的公寓？

　　答：世茂暴雷了以后，也不掛品牌名了，其實(shí)就是世茂那棟小面積的住宅，優(yōu)勢(shì)單價(jià)不高，可以落戶，有學(xué)區(qū)，住宅性質(zhì)，均價(jià)14000+的毛坯；

　　今年的學(xué)區(qū)劃分里，在經(jīng)開(kāi)第二學(xué)校，雖然是新建，但周邊生源不錯(cuò)，學(xué)校硬件挺好，對(duì)于周邊預(yù)算有限的上學(xué)需求，會(huì)有人去看，但是住宅性質(zhì)同樣占據(jù)購(gòu)房名額，占據(jù)首套房貸款利率，對(duì)再買二套還是有影響的；

　　最最主要的是，是世茂開(kāi)發(fā)，璀璨傾城停工的事兒讓很多人是不敢碰的，現(xiàn)房還敢試試，期房讓人不太放心，明知暴雷，還要入坑！

　　

　　問(wèn)：市場(chǎng)不好，為什么西安房?jī)r(jià)還在漲？

　　答：好壞其實(shí)是相對(duì)的，如果和過(guò)去五年的瘋狂搖號(hào)比，現(xiàn)在簡(jiǎn)直冷到不行，但在地產(chǎn)整體下行的全國(guó)市場(chǎng)里，西安的銷量還是排在前面的，當(dāng)下的市場(chǎng)進(jìn)入冷靜期；

　　直接降價(jià)，相關(guān)利益方也不允許，同時(shí)直接降價(jià)，不一定會(huì)帶來(lái)購(gòu)買力增加，反而會(huì)有更多人觀望，買房買的是稀缺，而非便宜；

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本在這擺著，價(jià)格空間是透明的，地價(jià)不降，房?jī)r(jià)很難降，現(xiàn)在的西安，屬于典型的兩級(jí)分化，不是大家不買，而是在挑；

　　軟件新城開(kāi)盤，奧體開(kāi)盤，低價(jià)盤開(kāi)盤還是有不少人，難賣的是本就偏僻的新區(qū)，價(jià)格還貴，主城區(qū)的新房是搖號(hào)轉(zhuǎn)平銷，還是賣的動(dòng)的。

　　

　　問(wèn)：保利天匯怎么樣，現(xiàn)有萬(wàn)科潤(rùn)園，想改善？

　　答：已有的信息不多，面積128-170平，高層社區(qū)，預(yù)計(jì)價(jià)格25000+左右，如果準(zhǔn)確，那么在軟件新城性價(jià)比還是突出的，首先這個(gè)位置西安人還是認(rèn)的，保利所在算得上軟新的核心，周邊圖書館，會(huì)議中心，公園，學(xué)校都有；

　　附近蘇寧，天地源已經(jīng)賣完，目前有房的就是天谷的大戶型，軟新目前是斷貨的，即將上市的中鐵建，中海，保利里，保利的面積段對(duì)剛改比較友好；

　　同時(shí)，保利天悅在西安有很好的交付案例和二手房?jī)r(jià)格預(yù)期，又是在高新熱門區(qū)域，關(guān)注的的人不少，等待價(jià)格，地段不錯(cuò)；

　　萬(wàn)科潤(rùn)園小區(qū)還行，周邊配套也齊全，但作為改善和上學(xué)，和高新比還有差距！

　　

　　問(wèn)：港務(wù)區(qū)辦公樓都沒(méi)有完工，還是殼子？

　　答：十大央企總部都是有的，在全運(yùn)會(huì)前，是要求外立面完工的，十大總部的13棟超高層和17棟百米高層將與西安奧體中心實(shí)現(xiàn)整體燈光聯(lián)控，全運(yùn)會(huì)結(jié)束后，里面的后續(xù)工程繼續(xù)都在施工；

　　當(dāng)然，很多也在賣公寓，港務(wù)區(qū)的現(xiàn)狀，突然來(lái)大量公司辦公也不現(xiàn)實(shí)，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，要賣房回款，于是就有寫字樓拆分成小面積的案例，對(duì)外賣公寓，當(dāng)然也并非全部樓層，還是有辦公的；

　　這種現(xiàn)象很多，即便是高新區(qū)，也有很多寫字樓空置，改成小面積賣公寓，大面積賣商業(yè)大平層的，并非公建外立面就一定是辦公用；

　　港務(wù)規(guī)劃很好，落地，招商，人氣都需要很長(zhǎng)時(shí)間！

　　

　　問(wèn)：搖上金泰觀瀾府，投資大于自住，能否上車？

　　答：假日花城的最后洋房地塊，很多人等了挺久，備案均價(jià)22935元/㎡，面積約176-317㎡，算的上純粹的改善自住，雖然臨路，但緊貼高新的位置，還是不錯(cuò)的，況且還是洋房，在周邊很少見(jiàn)，瑕不掩瑜；

　　定位也是偏向于自住改善，周邊換房群體，作為投資首選門檻還是偏高，這個(gè)地方是雁塔也不是高新區(qū)，價(jià)格相比周邊優(yōu)勢(shì)不大，投資成本偏高，后期轉(zhuǎn)手時(shí)間需要考慮；

　　更大面積的頂?shù)总S，都是超500萬(wàn)的門檻，同樣預(yù)算內(nèi)軟件新城也有的選，雖然是大平層，但地段，配套比這里強(qiáng)很多，現(xiàn)在投資，要么網(wǎng)紅盤搖號(hào)掙價(jià)差，要么長(zhǎng)遠(yuǎn)點(diǎn)核心區(qū)域買大盤；

　　周邊自住挺合適，不住既浪費(fèi)又不合適！